근린생활시설에 전세 들어가도 될까? 계약 전 꼭 알아야 할 5가지 현실 팁

요즘 부동산 앱에서 전세나 월세 매물을 보다 보면, 건축물용도가 주택이 아니라 '근린생활시설'로 등록된 건물이 종종 보입니다. 겉으로는 깔끔한 신축 원룸처럼 보여도, 실제 용도가 주거가 아닌 상업용 건물로 등록되어 있어 혼란스러운 경우가 많죠. ‘이런 곳에 살아도 괜찮을까?’, ‘보증금 안전할까?’, ‘계약해도 되는 건가?’ 같은 고민이 생기기 마련입니다.

이 글에서는 근린생활시설이란 무엇인지, 주거로 사용할 때 생길 수 있는 세금, 전입신고, 확정일자, 대출, 전세사기 위험 등에 대해 꼭 알고 있어야 할 정보를 정리했습니다.

 

계약 전에 이 내용을 알고 있다면, 불리한 계약을 피하고 안전하게 내 공간을 확보할 수 있습니다.

 

근린생활시설이란?

• 근린생활시설은 ‘주거’가 아닌 건축법상 비주거용 건축물입니다.
• 상가, 사무실, 미용실, 학원, 병원 등 주택가 인근에 위치하여 주민들의 생활 편의를 제공하는 시설
• 1종, 2종으로 구분되며, 일반적인 ‘주택’과는 다르게 관리됩니다.

 

근린생활시설에 ‘사는 것’이 문제가 되는 이유

1. 전입신고가 안 될 수 있음
   → 건축물대장에 주거용이 아니면 전입신고 불가. 주민등록 불가 = 주소지 증명 어려움
2. 확정일자·우선변제권 제한
   → 전입신고 + 확정일자 둘 다 가능해야 전세보증금 보호 가능
   → 근린생활시설은 확정일자가 안 나오는 경우도 있어 전세사기 위험 높음
3. 보증보험 가입 불가 가능성
   → 주택이 아니므로 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있음
4. 주택으로 인정 안 돼 전세자금 대출 불가
   → 주택금융공사나 은행에서 전세대출이 안 나오는 경우 많음
   → 대출이 된다 해도 금리 높고 보증료 부담↑
5. 세금 불이익 가능성
   → 거주자가 아닌 임차인으로 간주되어 소득공제 제외, 종합부동산세 부과 가능성도 존재

 

근린생활시설에 들어가기 전에 꼭 확인할 것

건축물대장을 통해 실제 용도를 반드시 확인해야 합니다.

전입신고와 확정일자는 받을 수 있으나 주택임대차보호법 적용 여부는 실제 사용 용도에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 시 중개대상물 확인, 설명서에 실제 용도를 주거용으로 기재하는지 확인해야 합니다.

전세자금대출, 보증보험 가입이 불가하고 월세 세액공제도 받을 수 없습니다.

임차인의 보증금 보호에 취약하니 주의가 필요합니다.

근린생활시설은 주차장 설치 기준이 완화되어 있어 주차공간이 부족할 수 있습니다. 

건축물대장 용도	정부24 → 건축물대장 열람
전입신고 가능 여부	관할 주민센터 or 임대인에 직접 확인
확정일자 가능 여부	관할 주민센터에 직접 문의
보증보험 가입 가능 여부	HUG, SGI 서울보증 등 보증기관에 문의
전세대출 가능 여부	은행 창구 사전 확인

 

이런 경우는 피하세요

• 전입신고가 안 된다고 하는 매물
• 확정일자 거부하는 임대인
• 건축물대장에 ‘제2종 근린생활시설’만 있고 ‘주거용’ 명시 안 된 매물
• 매물이 지나치게 저렴한 경우 (시세 대비 30% 이상 저가)

 

예외적으로 ‘살 수 있는’ 경우

• 원룸형 근린생활시설 중 일부는 주택처럼 사용 가능
  → 전입신고와 확정일자 가능 여부만 확인되면 법적으로 거주 자체는 위법 아님
  → 단, 보증금 보호는 어렵고 보험 가입도 제한적임을 감안해야 함

 

근린생활시설은 상가 등 비주거용 건물로 주거용으로 사용할 때 무조건 불법인 것은 아니지만,
주거 안정성, 보증금 보호, 금융 혜택 면에서는 분명한 불리함이 있습니다.
전세나 월세로 들어갈 경우 전입신고와 확정일자 가능 여부를 반드시 사전에 확인하고,
계약서에 주소와 건물 용도를 명확하게 명시하고 계약 전 위험요소를 충분히 숙지해야 합니다.